Dans quelles conditions la détention temporaire de la nue-propriété d’un bien immobilier peut apporter une solution valorisante dans la recherche de revenus complémentaires au terme de son activité professionnelle.

Avant d’en découvrir les bienfaits, il nous faut définir son existence.

L’article 544 du Code Civil définit la propriété comme le « droit de jouir et de disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu’on en fasse un usage prohibé par les lois ou par les règlements ».

1- Le droit de propriété est donc l’addition d’un ensemble de prérogatives du propriétaire :
- L’usus, le droit d’user le bien.
- Le fructus, le droit de percevoir les revenus.
- L’abusus, le droit d’en disposer (vendre, donner...).

2- Le droit de propriété est constitué de deux droits réels :
- L’usufruit (usus + fructus).
- La nue-propriété (abusus).
Chaque droit peut être cédé, acheté, donné...
L’action de démembrer consiste à détacher un des droits constituant la propriété.

Le propriétaire d’un bien immobilier peut :
- Vendre l’usufruit temporairement ou en viager et conserver la nue-propriété.
- Vendre la nue-propriété et conserver l’usufruit temporaire ou jusqu’à son décès (viager).
- Vendre l’usufruit à un tiers (personne physique ou personne morale) et céder la nue-propriété à un autre tiers.

Quelle valeur peut-on donner à la nue-propriété ?

En considérant que la pleine propriété représente 100 % de la valeur économique d’un bien, le démembrement déterminera une valeur fiscale ou économique de chaque droit détaché.

Il faudra déterminer si la cession est effectuée au profit :
- D’une personne morale (durée maximale de 30 ans).
- D’une personne physique.

1- Cession à une personne morale.
Il est alors nécessaire de connaître :
- La dure de l’usufruit.
- La valeur en pleine propriété du bien.
- Le taux de rendement net de charges usufructuaires.

Exemple chiffré

       Valeur de la pleine propriété         200 000 €
       Durée de l’usufruit		          12 ans
       Taux de rendement		             4 %

Evaluation économique

       Valeur de l’usufruit            76 000 €  (38 %)
       Valeur de la nue-propriété     124 000 €  (62 %)

Evaluation fiscale

       Valeur de l’usufruit            92 000 €  (46 %)
       Valeur de la nue-propriété     108 000 €  (54 %)

2- Cession à une personne physique.
Il est important de connaître :
- La valeur en pleine propriété.
- Le choix de la nature de l’usufruit (viager ou temporaire).
- La durée de l’usufruit.
- L’âge de l’usufruitier.
- Le sexe de l’usufruitier (espérance de vie différente).
- Le rendement net de charges usufructuaires.

Exemple chiffré

       Valeur de la pleine propriété         200 000 €
       Durée de l’usufruit		          15 ans
       Taux de rendement		             5 %
       Age de l’usufruitier masculin            60 ans

Evolution économique

       Valeur de l’usufruit            104 000 €  (52 %)
       Valeur de la nue-propriété       96 000 €  (48 %)

Evaluation fiscale restant identique.

Le bon usage du démembrement de propriété dans la recherche de revenus complémentaires au terme de l’activité professionnelle.
En effet, l’acquisition de la seule nue-propriété d’un bien immobilier permet au terme de l’usufruit, temporaire ou viager, de bénéficier du revenu tiré de la location de ce bien.
Le taux de rentabilité s’en trouve bonifié par la décote opérée à l’achat et le gain de la valeur de l’usufruit.

Exemple

       Valeur en pleine propriété      400 000 €
       Taux de rentabilité des loyers   20 000 €  (5 %)  
       Valeur de la nue-propriété      240 000 €  (60 %)
       Taux de rentabilité à terme      20 000 €  (8,30 %)
       Gain de la valeur de l’usufruit 160 000 €
       Taux de rendement interne         13,50 %

Mécanisme d’investissement

1- Sur le plan juridique

Le droit de propriété est composé de deux éléments :
• La nue-propriété : le droit de disposer de la chose
• L’usufruit : le droit de jouir de la chose : l’utiliser, percevoir des loyers (les fruits)

Chacun de ces droits a une valeur économique propre, mais dépendante l’une de l’autre.

Chaque droit peut être acquis séparément, par deux personnes différentes. L’acquisition de la nue-propriété implique de ne recevoir aucun loyer.
Le bénéfice de l’usufruit peut être temporaire. Au terme décidé, il rejoint automatiquement la nue-propriété.

2- Sur le plan fiscal

La position du nu-propriétaire est la plus agréable :

• Il est exempt de toute imposition liée à son investissement :
o Pas d’impôt sur le revenu
o Pas de prélèvements sociaux
o Pas d’Impôt de Solidarité sur la Fortune
o Pas de taxe foncière
o Pas d’impôt sur la plus value au-delà de 15 ans de détention

• Il bénéficie des déductions :
o Des travaux inhérents à l’article 606 du Code Civil (gros œuvre)
o Des intérêts d’emprunts liés à son acquisition

3- Sur le plan financier

Ici encore, les avantages sont multiples, le nu-propriétaire n’est responsable d’aucune charge :
• De gestion
• De copropriété
• De travaux d’entretien (article 605 du Code Civil)

La plus-value est par conséquent intrinsèque à l’investissement. En effet, l’acquisition de la nue- propriété seule vous fait bénéficier d’une décote sur le prix d’achat en pleine propriété, représentant la valeur de l’usufruit.